アパート経営は長期的に安定した収入を得られる可能性のある不動産投資ですが、気を付けるべき注意点があります。よく理解しておかないと、思わぬ後悔をする可能性もあるでしょう。この記事ではアパート経営の注意点と、その対策を解説しています。

記事を読むことで、失敗や後悔のないアパート経営を行いやすくなるでしょう。

アパート経営を検討する前に知っておきたい注意点

アパート経営を検討する際には、以下の注意点について知っておくことをおすすめします。

・空室があると利益が出にくい

・初期費用が想定より高額になりうる

・入居者のトラブル対応が必要

・賃料が下がる可能性がある

・建物の老朽化に伴う修繕費がかかる

空室があると利益が出にくい

空室が出てしまうことは、アパート経営における大きな不安要素の1つです。空室ができると、家賃収入が入らなくなり、その分利益が出にくくなります。その際に、原状回復費用、空室期間未収家賃、広告料など費用が掛かります。さらに金銭的リスクを抱えるだけではなく、アパート経営初心者の方には特に、空室状態に対する精神的なダメージが掛かりやすいです。

初期費用が想定より高額になりうる

アパートの建築には、一般的に数千万〜数億円程度の費用がかかるとされています。アパート経営で発生する費用は、建築費だけではありません。仲介手数料や不動産取得税、火災保険、ローン手数料、登記費用など、建築費以外に初期費用が膨らみやすい点には注意が必要です。

入居者のトラブル対応が必要

アパートでは、入居者に関するトラブルが発生するケースも少なくありません。例としては、「生活音や楽器などの騒音がうるさい」、「ルールやマナーを守らない入居者がいる」といったものが挙げられます。

入居者の間でトラブルが起きた際は、その仲裁や解決のためにアパートの大家が呼び出されることになります。トラブルの対応を上手に行わないと、入居者が引っ越してしまうケースや、アパートにネガティブな印象がついて新しい入居者が入りにくくなるケースもあります。

賃料が下がる可能性がある

アパートの建築から時間が経って老朽化したり、近くに新たなアパートができたりすると、これまでの家賃では入居者を集められなくなるケースがあります。その際は賃料を下げねばならなくなるため、それに伴って利益も出にくくなってしまいます。

建物の老朽化に伴う修繕費がかかる

アパートは、建築から時間が経つと老朽化していきます。老朽化によって価値が下がるのを防ぐためには、定期的に修繕を行わねばなりません。修繕には、100万円ほどの大きな費用がかかるケースも少なくないでしょう。大きな修繕費がかかる点は、アパート経営におけるデメリットだといえます。

アパート経営でのリスク対策

アパート経営を行う上では、さまざまなデメリットや注意すべきポイントが存在します。上記で紹介したようなことがきっかけで後悔することがないよう、リスク対策はあらかじめ行っておかねばなりません。

例として、空室が出て利益が出にくくなるのを防ぐためには、建築を始める前の事前調査を行うのが有効です。「この土地にアパートを建てたら、本当に人は住んでくれるのか」をしっかりと見極めましょう。

駅からのアクセスの良さ、周りにある施設の充実度など、多角的な面からその土地について調査することで、失敗のない土地選びが行いやすくなります。

そのほかにも、「トラブルやクレーム対応を迅速に行ってくれる管理会社を選択する」「初期費用が膨らみすぎないよう、新築の場合は初期費用をしっかりと確認する。中古の場合は、追加設備や修繕工事にはいくら費用がかかるかしっかりと確認する」といったことも大切です。

まとめ

アパート経営は、空室や賃料の下落によって収入が得られなくなるなどの注意点があります。不動産投資である以上、リスクをゼロにすることはできませんが、正しい方法で行えばリスクを最小限にできるでしょう。

株式会社ASULANDでは、不動産会社での投資物件開発経験や、不動産オーナーとしての経験をもとに、弊社代表が不動産の適切な管理方法をご説明します。後悔のないアパート経営を行いたい方は、ぜひ一度ご相談ください。

不動産売却時には、いくつかの税金がかかります。きちんと理解しておかないと、想定外の出費になってしまう可能性もあります。不動産売却を検討している方は、不動産売却にかかる税金について理解しておきましょう。

当記事では、不動産売却にかかる税金の種類や譲渡所得税の計算方法、譲渡所得税に関する控除制度などについて解説します。記事を読むことで、発生する税金についてのイメージが湧き、想定外の出費に苦しまされるリスクを低減させられるでしょう。

不動産売却にかかる税金

不動産を売却すると、手続きを行ったときに税金が発生します。不動産売却によって発生する主な税金の種類は、以下の通りです。

・印紙税

・譲渡所得税

・抵当権抹消の登録免許税

以下からはそれぞれの税金の概要について、詳しく解説していきます。

印紙税

印紙税とは、「課税文書」と呼ばれる契約書や受取書などの書面に対して発生する税金のことです。不動産売却における課税文書の代表的なものとしては、不動産の売買契約書や売買代金を受け取った際の領収書などが挙げられるでしょう。課税文書に、契約金額に応じた収入印紙を貼り付けて納めます。

2024年3月31日までの間、不動産売買契約や建築請負契約などの印紙税には、軽減措置が適用されます。例として、契約金額が5千万円を超え1億円以下のものであれば、本来税額が6万円であるところを3万円に軽減してもらえるのです。

この特例については、適宜延長されていますので、しばらくの間は軽減措置が続いた状態になると考えられます。また、売買契約書に貼付する印紙と領収書に貼付する印紙は金額が異なります。下記の表をご覧下さい。

【売買契約書に貼付する印紙税額】 

【領収書に貼付する印紙税額】

譲渡取得税

不動産売却によって獲得した利益に対し発生する所得税や住民税を、まとめて譲渡所得税と呼びます。不動産を売ったことで得た利益は個人の所得となるため、個人事業主の収入などのように所得税や住民税が発生します。

所得税は利益に対して発生するものであるため、利益が出ていなければ支払わなくても問題ありません。例として購入価格よりも安く売却したケースなど、売ったことで損をしたのであれば払う必要がないということになります。

注意すべき点としては、売却する不動産の保有期間が5年未満の場合と5年超の場合では支払う譲渡所得税の金額が異なります。

5年未満の場合は、所得税30%・住民税9%で約40%の税金が利益に対して掛かります。

一方、5年超の場合は、所得税15%・住民全5%で約20％の税金が利益に対して掛かります。

もう少しで5年を超えるという場合は、売却時期を延長して検討された方が良いかもしれません。また、5年超といっても、5年を超えた年の翌年1月1日以降に売却する必要がありますので、ご留意ください。

抵当権抹消の登録免許税

売却する不動産に、銀行等から借入をした抵当権が付いた状態の場合、抹消登記をして売却する必要があります。その際には、抵当権を抹消する為の登録免許税が掛かります。ただ、不動産1つにつき1,000円となっていますので、大きな負担ではありません。それよりは司法書士に支払う報酬額の方が高いです。こちらは、不動産業者に相談の上、親切な価格で抹消登記をしてくれる司法書士を紹介してもらうと良いでしょう。

不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法

不動産売却にかかる譲渡所得税は、以下の計算式を用いて計算可能です。

譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用

譲渡価額とは、売却した金額のことです。取得費とは、不動産の購入にかかった費用を表します。ちなみに建物に関しては、減価償却後の価格が採用されます。譲渡費用とは、不動産を売る上でかかった費用のことです。具体的には、仲介手数料等が挙げられるでしょう。

以上の式を用いて計算した結果、譲渡所得がプラスの値になれば、税金が発生することになります。しかし譲渡所得がマイナスになったのであれば、不動産を売っていたとしても譲渡所得税はかかりません。

たとえば古いマイホームを売却したりすると、購入したときよりも価値が大きく下がっており、譲渡所得がマイナスになるケースは往々にしてあります。この場合、税金を支払う必要はありません。

不動産売却にかかる譲渡所得税についての控除制度

譲渡所得税に関する代表的な控除制度としては、3,000万円特別控除が挙げられるでしょう。当制度は、一定の要件を満たしていれば、譲渡所得から最大で3,000万円の控除を受けられるものです。

自分で住むことを目的とした居住用財産であることが条件であり、賃貸用のマンションやアパート、しばらく住んでいない家、更地などは対象外となります。

まとめ

不動産売却では、印紙税、譲渡所得税などがかかります。特に譲渡所得税は条件によって、税額が大きく異なりますので注意しましょう。

また、よくある疑問として、不動産を売却して利益が出た次の年は本業の住民税が上がるのかという事を気にされる方がおられます。不動産売却で利益が出た場合は「分離課税」といい、本業の給与とは関係なく単体で税金を計算し支払うもので、利益が出たからといって翌年の住民税は上がりませんので、ご安心ください。

不動産売却を検討しており、税金について不安がある方は、「株式会社ASULAND」にお気軽にご相談ください。豊富な実績を持つ代表自らが、不動産に関する徹底的なサポートを行っています。そのため初めての方でも、安心して不動産売却を行いやすくなるでしょう。

不動産を売却した際には、必ず確定申告が必要なわけではなく、利益が出た場合は確定申告を行う義務があります。しかし不動産売却によって損失が出た場合も、確定申告を行うことで控除の特例を受けられる場合があります。確定申告に必要な書類や流れについて、解説しますので参考にしてください。

当記事では、確定申告が必要なケース、確定申告で必要となる書類や流れ、確定申告を怠るリスクなどについて解説します。記事を読むことで、自身が確定申告をすべきかが分かり、適切な方法で確定申告が行えるようになるでしょう。

不動産を売却したら確定申告は必要？

不動産を売却した際、確定申告が必要になるかは、控除を受けるか否かなどによって異なります。以下では、確定申告が必要となるケースとそうでないケースについてそれぞれ解説していきます。

確定申告が必要なケース

確定申告が必要となるのは主に、不動産売却によって利益を得たときです。そのほか、以下に該当する方も確定申告を行わねばなりません。

・譲渡所得が発生した

・特別控除を受ける

・損益通算の特例を利用する

・マイホーム3,000万円控除を受ける

・その他

確定申告が不要なケース

不動産を売却した際、利益よりも損失の方が大きかったのであれば、確定申告を必ず行う必要はありません。

損失の方が大きくなる代表例としては、古いマイホームを売ったケースが考えられるでしょう。20年以上前の古いマイホームを売却すると、購入したときに比べて価値が大きく下がっていることがほとんどであるため、損失が発生する可能性が高まります。

なお、損失が発生した際も確定申告を行えば、譲渡所得に関する特例を適用できるようになります。

不動産賃貸経営の場合は、損失が出てマイナスになった場合でも必ず確定申告をするようにしましょう。損益通算により本業の支払った税金が還付されたり、損失を次年度以降に繰り越す事も可能です。

不動産売却時の確定申告で必要な書類

確定申告を行う上で必要となる主な書類は、以下の通りです。

・確定申告書B(第一表と第二表)

・確定申告書第三表（分離課税用）

・譲渡所得の内訳書

・不動産売却や特例に関係する書類

確定申告書Bや確定申告書第三表、譲渡所得の内訳書は、国税庁の公式サイトや税務署などで入手可能です。

昨今では、手書きで作成することはほとんど無くなっています。国税庁からe-Taxでインターネット上より情報を記入していけば、自動的に上述の書類が出来上がるようになっております。様々な確定申告ソフトがありますので、そちらを利用されるとより簡単に確定申告を行う事が出来ます。その際には、マイナンバーカードが必要になりますので、早めに作成するのをおススメします。

不動産売却や特例に関係する書類の具体例としては、戸籍の附票の写しや、不動産の登記事項証明書などが挙げられるでしょう。必要な書類は、受けた控除や特例の種類によって異なります。

不動産売却時の確定申告の流れ

確定申告は主に、以下のような流れで進めていきます。

1：どういった特例を利用するか決める

利益が出たのであれば「3,000万円特別控除」、損失が出たのであれば「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」など、状況に応じて利用できる特例は異なります。特例を利用することでお得できる可能性が高まるため、自身が利用すべき特例をチェックしてみましょう。

2：必要な書類を用意する

確定申告で使用する書類や、特例を適用してもらうために使う書類等を用意します。

3：確定申告書を作成する

税務署で確定申告用紙をもらって記入する方法と、e-Taxを用いて自宅で確定申告書類を作成する方法があります。確定申告の期間になると、税務署で確定申告用紙の作成をサポートしてくれる会場が用意されることもあります。

確定申告は、毎年、「前年度の1月1日から12月31日」までの内容を2月16日から3月15日までの1カ月間に提出することになっています。確定申告が初めての方は早めに税理士に相談しましょう。直前になってからでは各税理士は多忙のため、対応してもらえないケースがあります。

4：税務署に確定申告書を提出する

「税務署に直接確定申告書を持ち込む」「e-Taxを通してインターネットで申告する」「税務署に郵送する」という3種類の方法があります。

ただし事業規模での不動産賃貸経営をされる場合は、e-Taxでなければ「青色申告65万円控除」の制度が使えない為、必ずe-Taxで電子申請するようにしましょう。

不動産売却で必要な確定申告をしないとどうなる？

確定申告が必要な条件に該当しているにもかかわらず確定申告を怠ると、罰則として無申告加算税が課せられることになります。無申告加算税とは、受付期間中に確定申告を行わなかったことで発生する税金です。

ちなみに確定申告を行っても、その税金を決まった期間中に納税しないでいれば「延滞税」という別の税金が発生するためご注意ください。

まとめ

不動産を売却した際は、利益が発生したら確定申告を行う義務があります。また損失が発生した場合でも確定申告を行うことで、譲渡所得に関する特例を適用できるようになります。

確定申告は慣れると簡単ですが、初めての方は難しいと感じると思います。その際に税理士に丸投げをすると税務の知識が付かない為、ご自身でされる事を推奨します。しかし過去、誤った方法で申告をして追徴税をとられてしまったお客様もいるため、ご自身で作成された後に税理士に確認してもらうというといいでしょう。

広島地域密着の株式会社ASULANDでは、提携した税理士をご紹介することが可能です。税理士法に触れない程度の範囲内でしたら、税務の内容についてもご相談可能です。

不動産の売却を考えている場合、不動産の価値を知るために、一括査定サイトを利用する場合があります。複数業者からの不動産の査定額を知られるため、便利なサービスではありますが、注意点もあります。上手に活用して満足のいく不動産売却を進めましょう。

当記事では、不動産の一括査定サイトに関する概要や注意点、上手に使う方法などについて解説します。記事を読むことで、一括査定サイトをうまく活用できるようになり、後悔のない不動産売却を行いやすくなるでしょう。

不動産の一括査定サイトとは

不動産の一括査定サイトは、マンションや戸建てを売ろうとしている方が主に利用するサイトです。複数の不動産会社へ物件の情報を送ることで、一斉に査定を依頼できます。スピーディかつ簡単に相場をチェックでき、売却の準備を進められることから、人気の高いサービスです。

不動産の一括査定サイトの注意点

多くの人々に利用されている一括査定サイトですが、利用する上では注意すべきポイントも存在します。特に注意したいのは、以下の3つです。

・査定金額で売れるわけではない

・営業電話がしつこい場合がある

・地方では対応している業者が少ない

査定金額で売れるわけではない

一括査定サイトによって得られる査定額は、あくまでも不動産会社による売却時の予想額です。

不動産は基本的に仲介取引となるため、不動産会社が買主を探し、その買主が買い取るという流れで売却します。不動産会社自体が買い取ってくれるわけではありません。つまり、査定してもらった金額そのままで売れるという確証は得られないということです。

このことを知らずに売却すると、査定額と実際の売却額とのズレにショックを受ける可能性もあるでしょう。

営業電話がしつこい場合がある

一括査定サイトは不動産会社にとっては営業の場でもあるため、不動産会社は、顧客の個人情報を獲得して契約を結ぶことを目指しています。そのため一括査定サイトを利用する上では、電話番号やメールアドレスといった個人情報を入力しなければなりません。

一度登録すると、不動産会社から「一度訪問しても良いか」「売却状況はどうなっているか」といった営業電話がしつこくかかってくるケースが多くあります。査定依頼をする会社が多ければ多いほど、多くの会社から、たくさんの営業電話をもらうことになってしまうでしょう。

地方では対応している業者が少ない

地域によっては対応していない一括査定サイトも多くあります。特に人口が少ないエリアは地価が下がっているため、効果的に利益を出すのが難しく、それゆえに査定を断っている不動産会社も少なくありません。

地方で査定を依頼したいときは、その地域に根付いた不動産会社に問い合わせをしたほうが確実です。

不動産の一括査定サイトを上手に使う方法

「不動産の一括査定サイトは良質な不動産会社を探すためのツールである」と割り切って使うと、一括査定サイトを上手に使いやすくなるでしょう。

提示される査定金額はあくまでも予想額であるため、「どこの会社が高い査定金額を出してくれるか」にこだわると、思った通りの金額で買い取ってもらえず辛い思いをするリスクが高まります。

一括査定の場合、査定会社は多数の不動産業者と競い合う為、とにかく高い金額をお客様へ提示し、お客様との媒介契約を結ぶ事を第一目標としている不動産業者が多いです。そうすると査定会社のなかで、お客様のためを思って真摯に適正な価格を提示した不動産業者がいたとしても、価格が低くて販売力がない会社だと評価してしまいがちです。

ただ往々にして高い査定金額で媒介契約を取り販売活動を開始するものの、なかなか売れない為、色々な理由をつけて売買価格を下げる提案をし、最終的には他業者が提案した適正価格まで落ちるケースが多いです。

しかし、その価格を落とす過程でお客様と不動産業者の間では、一定の関係性が生まれるため結局その業者で売買することになるでしょう。結果だけを見れば、同じ金額で売れたと思うかもしれませんが、本来であればもっとスムーズに売買が進んでいた可能性もあります。

また、一度市場に出た物件が段々と価格が下がると、「売れない物件なんだ」という評価を見る人に与えかねません。当初から適正価格で販売していれば売れていたのに、当初の適正金額を下回ってしまうという事もありえます。

ただ前段の内容とは逆説的になりますが、適切な価格を把握した上で、可能な限りチャレンジ価格で販売するというのも売主様が高く売る方法ですので、バランスをとって不動産業者とよく相談の上、値決めされることをおススメします。

そのため利用の際は査定金額だけでなく、査定してくれた会社にも注目しましょう。どのような会社があるのかをチェックすることで、今までは知る機会のなかった良質な会社を見つけられるきっかけになります。

まとめ

不動産の一括査定サイトは、査定金額で必ず売却できるわけではないので、注意が必要です。また地方では、対応している業者が少なく、十分に活用できない場合もあります。

広島の地域密着の不動産会社「株式会社ASULAND」では、地元企業だからこそ持っている豊富なデータをもとに、地域にマッチした効果的な販売活動を実施します。広島で不動産売却をお考えの方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却の際には、不動産会社と契約して売却を進めます。契約方法は3種類あり、その中でもよく選ばれるのは専任媒介契約です。不動産売却を検討している方は、自分にマッチした契約を締結しましょう。

当記事では、不動産売却の際の契約方法と、それぞれの概要・メリット・デメリットなどについて解説します。記事を読むことで、自分に合った契約方法をチョイスしやすくなるでしょう。

不動産売却時の契約方法は3種類

不動産売却を行う際の契約方法には、大きく分けて以下の3つがあります。

・一般媒介契約

・専任媒介契約

・専属専任媒介契約

それぞれの特徴について、詳しく見ていきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に対し、同時に仲介を依頼できる契約のことを指します。

最後にはひとつの会社を介して売買を実施し、仲介手数料も最終的に依頼した1社にのみ支払うこととなります。一般媒介契約のメリットは、情報発信を行いやすい点です。複数の会社に依頼することで、広告による発信をたくさん行えるでしょう。

デメリットは、売却活動における優先度を下げられやすい点です。他社で契約が決まると、ほかの会社は仲介手数料を受け取れません。そのため、広告を出す優先順位を下げる会社も少なくないのです。また、依頼主としては複数の業者へ依頼するため、窓口が一本化せず、どの業者のお客様を優先すべきか判断がつかなくなる場合があります。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、ほかの会社との媒介契約が、二重に行えない契約のことです。専任媒介契約を結ぶと、不動産会社からの活動報告のペースが2週間に1回以上となります。専任媒介契約におけるメリットとデメリットについては、のちほど解説します。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同じような形態ですが、通常の専任媒介契約とは異なり、売主が直接買いたいという人に出会った場合でも、必ず依頼している不動産業者に依頼する必要があります。専任媒介契約と同様に、専属専任媒介契約を行うと、複数の会社と二重契約することが禁止されます。

不動産業者が売主から仲介手数料を必ず受け取れる専属専任媒介契約であれば、不動産会社のモチベーションが高まるため、高い優先順位で売却活動をしてもらえるでしょう。専任媒介契約とは異なり、不動産会社からの活動報告のペースが週に1回以上と多めになるため、さらに積極的な活動が期待できます。

デメリットは、上述のとおり、親戚などから自分で買主を見つけても、契約の際は不動産会社を介さねばならない点です。

専任媒介契約のメリット

メリットの1つ目としては、レインズに登録する義務がある点が挙げられます。レインズとは、不動産会社のために作られた物件サイトです。レインズに登録されることでほかの不動産会社にも物件情報が伝わるため、不動産を売る上での大きな集客手段となってくれるでしょう。

2つ目は、積極的に広告活動を実施してくれる点です。会社視点で見た際、専任媒介契約は一般媒介契約のように、仲介手数料を受け取れないリスクがありません。そのため、優先度を上げて積極的に営業を行ってくれるのです。

３つ目は、一般媒介契約と異なり1社にしか依頼しないため、依頼主がやり取りする業者は1社だけで済みます。複数の業者へ依頼する場合は、複数の業者から同じような質問や確認をされます。また同時期にお客様がかぶってしまった際に依頼主がどちらのお客様にするか判断する必要があります。しかし専任媒介契約の場合は、どのお客様に優先的にお譲りするかの判断を不動産業者がプロの視点で決めてもらえます。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約のデメリットは、二重契約が行えない点です。一般媒介契約とは異なり、ひとつの会社のみと契約することになるので、依頼する会社や担当者の質についてはしっかりと見極めなければなりません。ただし3カ月間の契約となっており、依頼主の希望により専任媒介契約から通常の一般媒介契約に切り替える事もできます。状況をみて、契約内容を変更するのも一つの手です。

不動産売却時の専任媒介契約がおすすめの人

専任媒介契約が向いているのは、活動報告を確実にもらいたい人です。一般媒介契約は活動報告が義務となっていませんが、専任媒介契約であれば、2週間に1回以上報告することが義務となっています。報告がまったくないと不安だという人は、専任媒介契約をおすすめします。

加えて、家族や友人が不動産を買う可能性がある人にもおすすめです。専属専任媒介契約だと、友人などに売る際も会社を介さねばなりません。会社を挟みたくない人は専任媒介契約を行いましょう。

まとめ

専任媒介契約は、熱心に取り組んでもらえる可能性が高く、おすすめの契約方法の一つです。しかし、不動産会社の力量に左右されやすいといったデメリットもあります。

不動産売却を検討している方は、広島地域密着の株式会社ASULANDにご相談ください。お客様のご状況に合った契約方法を提案のうえ、確かな販売力で不動産売却をサポートします。

不動産などの減価償却資産は、使用開始してすぐに消費するものではなく、長期間かけて損耗し価値が下がるものです。使用可能な期間を耐用年数と定めて、税法上の処理を行います。購入費用を何年にもわたって計上するため節税メリットがあります。

当記事は、耐用年数や減価償却の概要、減価償却の計算方法、不動産の法定耐用年数や減価償却による節税メリットなどについて解説する記事です。記事を読むことで、減価償却による節税メリットを正しく享受できるようになるでしょう。

耐用年数とは

耐用年数とは、対象資産を使用し続けられる期間のことを表します。減価償却資産と呼ばれる資産は、使えば使うほど物理的に損耗していくため、経済的な面で見ても価値が落ちていってしまいます。そして最終的には、本来の使い道で使うのが難しくなっていくでしょう。

こうした資産に関して、使い始めた日から、本来の用途で使えなくなるまでの期間を耐用年数としています。

ただし、法定耐用年数はあくまで減価償却等の指標となりますので、維持管理が正しくなされている建物に関しては、木造でも50年良い状態を保つ事が可能です。

そもそも減価償却とは

減価償却とは、「資産は月日が経つにつれて価値が下がっていく」という考え方のもとに、決められた年数に従って固定資産の費用を分け、経費にしていくルールのことです。

パソコンや車のようなものは、長く使い続けたり月日が経ったりすることで少しずつ価値が下がります。こうした「減価償却資産」は、使い始めた日から法定耐用年数に従って減価償却処理を行う必要があるのです。

たとえばパソコンを買ったとき、購入する上でかかったお金は買った年にすべて経費として計上せず、複数年に分けて徐々に計上していく形となります。

減価償却の計算方法

減価償却の計算方法は、「定額法」と「定率法」の2つに分けられます。定額法とは、毎年一定額を減価償却するものです。定率法は、毎年の残額に対し一定率をかけた金額を減価償却する形で行います。定額法では、以下の計算式で算出可能です。

減価償却費＝取得価額×定額法における償却率

定率法は、以下の計算式で算出しましょう。

減価償却費＝未償却残高×定率法における償却率

不動産の法定耐用年数

法定耐用年数とは、それぞれの不動産が持つ価値を平等に算出する目的で国が決めた耐用年数のことです。建物の評価は、法定耐用年数をもとに決定するのが通例です。

建物の法定耐用年数

建物の法定耐用年数は、不動産の構造や使い道、種類などによって一律で決定されています。建物の法定耐用年数の例を以下で紹介します。

・木造アパート：22年

・鉄骨アパート・マンション：19年～34年　※骨格材の厚みにより異なる

・RC造アパート・マンション：47年

建物付属設備の法定耐用年数

建物だけでなく、建物に付属している設備に関しても法定耐用年数が設けられています。建物本体とは別に計上して償却することで、短期間で多くの減価償却としての経費を計上できるようになります。例として、以下の建物付属設備の法定耐用年数を見てみましょう。

・ガス：15年

・個別冷暖房機器：6年

・給排水：15年

・照明設備：15年

不動産の減価償却は節税メリットだけではない事に注意

減価償却をした場合、経費として認められて節税効果があるというのはご存知の方も多いと思いますが、売却の際には減価償却が進んだ事によるデメリットを受ける事になるので注意が必要です。

賃貸収入を得るとき

マンションやアパートを経営して得た収入は不動産所得となるため、確定申告を行う必要があります。本業のサラリーマン収入などと合算される為、不動産所得が赤字の場合は、サラリーマンで支払い過ぎた給料が返ってくる場合があります。逆に不動産所得が黒字の場合は、サラリーマンの給料に加えて税金を支払う必要が発生します。不動産所得が赤字というのは聞こえが悪いですが、減価償却のおかげで実際のお金の流れは黒字だが、会計上は赤字という状態が発生することがあります。

ただ、不動産所得が赤字になるのが良いのかと言われると、必ずしも良いわけではありません。銀行へ確定申告書や決算書を提出した際に、黒字と赤字では黒字の方が評価は高いです。当然、銀行員の方は、減価償却分は収入とみなして内容を読み解きますので、説明せずともキャッシュフロー的には黒字なのは理解されます。しかしながら、パッと見の印象も大事です。1棟だけでなく、長期的に複数棟保有に拡大を目指している方は銀行員の好む申告内容を目指しましょう。

不動産投資は「節税」という言葉一つで進めるのは得策ではありません。あくまで本来は不動産収入で支払う税金の額を減らしているだけという認識で進めていくべきでしょう。

不動産を売却するとき

不動産を売却して利益が出た場合、先ほどの不動産所得とは別に「譲渡所得税」を支払う必要があります。こちらの譲渡所得税に関しては、本業の収入とは合算されず分離課税という形で別で計算し、支払う税金です。

その際に注意すべきポイントとして、不動産に限らず車などの減価償却資産においてもそうですが、残債と同じ金額で売っても利益が出てしまう可能性があります。なぜそうなってしまうかというと、多くの方が不動産投資をする際には、キャッシュフローを出す為に、出来るだけ借入年数を長く組む事になります。

そうした場合、残債より減価償却をした後の簿価の方が安くなるケースが多いです。簿価というのは減価償却後の会計上の建物の価値を示す言葉です。不動産投資をする際には、「減価償却により節税になる」としか言わない不動産業者ではなく、出口戦略にも応じてもらえる不動産会社に相談しましょう。

まとめ

不動産経営や不動産売却の際に、減価償却は大きく関わってきます。不動産業者は税金に詳しい業者を選定しましょう。ただ、専門分野となりますので、正確な税務計算は税理士に依頼することとなります。信頼できる税理士も提携していますので、税理士と関わりを持ったことがない方も安心してご相談ください。

広島の株式会社ASULANDは、不動産売却・投資をサポートする不動産会社です。不動産会社で実際に投資物件を開発していた弊社代表の伊茂治がご説明を行うため、不動産に関することであればなんでも安心してご相談ください。

京都市では、2026年度から全国初の「空き家税」が導入され、これまでの「固定資産税」「都市計画税」のほかに新しく税金が課されます。全国的に導入される可能性もありますので、今後の動向に注意が必要です。

当記事では、空き家税の概要や、空き家にかかるほかの税金、空き家税が全国で導入される可能性などについて解説します。記事を読むことで、今後導入される空き家税について理解でき、正しく備えられるようになるでしょう。

京都市で導入される空き家税とは

京都市で導入されることとなった空き家税は、正確には「非居住住宅利活用促進税」と呼ばれます。現時点では京都市のみに導入されることとなっていますが、そのほかの地域においても導入される可能性はゼロでは無いため、概要についてぜひチェックしておきましょう。

空き家税の導入の目的

導入の目的は、京都市内における居住地を増やすことです。京都市の中では年々空き家が増えており、それによって住みたい人々が借りたり買ったりできる住宅の数が少なくなりつつあります。この問題を解消するために導入されることとなったのが、空き家税です。

空き家税が導入されることで、空き家を持つ人々がその家を譲渡したり売ったりする動きが生まれやすくなるでしょう。これにより、京都市の中における居住地を増やすことが狙いです。

空き家税の概要

空き家税とは、空き家や日常的に使われていない別荘などを持っている人に対して納めることが義務付けられる税金のことです。現時点では空き家を持っていると、固定資産税および都市計画税がかかります。空き家税が導入されると、この2つにプラスして空き家税がかかることになるのです。

課税対象

空き家税の課税対象となる人は、京都市の市街化区域内に所在している非居住住宅の持ち主です。家が空き家であるかどうかは、「実際に誰かがそこに住んでいるのか」という点をもとに判断されます。住民票によって判断されるわけではないため、注意が必要です。

課税額

空き家税の課税額は、「家屋価値割」と「立地床面積割」の2つを足し合わせたものとなります。家屋価値割は、非居住住宅に係る固定資産評価額（家屋）の0.7%です。立地床面積割は、非居住住宅に係る固定資産評価額（土地）の0.15〜0.6%となります。

立地床面積割は、固定資産評価額（土地）が700万円未満であれば0.15％、700万円以上900万円未満であれば0.3％、900万円以上であれば0.6％となっています。

土地が3,000万円の評価

建物が3,000万円の評価　の場合

➀家屋価値割

3,000万円×0.7%=21万円

➁立地床面積割

3,000万円×0.6%=18万円

空き家税の課税額

21万円+18万円=39万円

空き家税以外に空き家にかかる税金

空き家を持っていると、空き家税以外にも以下2つの税金がかかります。

・固定資産税

・都市計画税

固定資産税

固定資産税とは、建物や土地といった固定資産に対し発生する税金のことです。誰かが住んでいるかどうかに関係なく課されます。

都市計画税

都市計画法による市街化区域内に配置された建物や土地に対して発生する税金のことです。都市計画税は課税されない市区町村もあるため、自身の住んでいる地域の税金について一度チェックしてみてください。

空き家が特定空き家に認定されると税金額が上がる

不十分な管理によって倒壊の危機にさらされている空き家や、景観を損なう見た目となっている空き家は、「特定空き家」に指定されます。特定空き家に指定された建物は、固定資産税が6倍となってしまうため注意しましょう。

京都市の空き家税が全国の自治体で導入される可能性は？

空き家税の導入が発表されたのは京都市のみですが、とはいえほかの自治体で導入される可能性も十分にあるでしょう。日本全国における空き家の数は年々上昇傾向にあり、空き家による問題は全国単位で深刻なものとなっているためです。

新たな家を欲しがっている人が住みたい場所に住めるようにするためにも、今後全国各地の市区町村で空き家税が導入されるかもしれません。

まとめ

京都市では空き家税が導入され、今後は全国的に導入される可能性もあります。また空き家は固定資産税や都市計画税といった税金がかかってきます。

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不動産売却をする際に相談する不動産会社は、大手と地域密着の不動産会社の二つに分けられます。大手と地域密着の不動産会社には、それぞれのメリットとデメリットがありますので、理解したうえで自身にマッチした不動産会社を選びましょう。

当記事では、大手と地域密着の不動産会社における特徴・メリット・デメリットについて解説します。記事を読むことで、後悔のない不動産会社の選択が行えるようになるでしょう。

不動産会社は2種類

不動産会社は、大きく分けて大手と地域密着の会社2種類に分けられます。それぞれ一長一短の特徴を持っているため、自分に合う会社を選ぶことが重要です。大手と地域密着の不動産会社それぞれが持つ特徴やメリット、デメリットについて解説していきます。

大手の不動産会社の特徴

大手は人が集まりやすく、宣伝もしっかりと行ってもらえます。ただし、柔軟な対応が期待できないというデメリットもあります。順番に詳しく見ていきましょう。

大手の不動産会社のメリット

大手の不動産会社を選ぶメリットとしては、以下のようなものが挙げられるでしょう。

・人が集まりやすい

大手は知名度の高さから、不動産を購入したいと思っている人がたくさん集まってくる傾向にあります。全国規模で顧客を抱えているため、高額な物件も売却しやすいでしょう。

・宣伝がしっかりと行われる

大手には大々的に広告を出せるだけのノウハウや資金があるため、宣伝をしっかりと行ってくれます。十分な宣伝を行えるので、その分売却できる可能性が高まります。

大手の不動産会社のデメリット

大手の不動産会社に依頼するデメリットは、対応がマニュアル化されていることです。

大手はマニュアルに沿って対応しているため、融通が利かないケースも多々あります。お客さんに寄り添って相談に乗ってくれたり、アドバイスをしてくれたりするような対応はあまり期待できないでしょう。毎月の契約ノルマが厳しいケースが多く、月内に契約をするために無理なスケジュールになる場合があります。スタッフと深く話し合い、相談を重ねて慎重に進めていきたい方にはおすすめできません。

地域密着不動産会社の特徴

地域密着の不動産会社は、高額物件を売るのにはあまり向いていないケースもありますが、対応が親身で地域の情報に詳しい点が魅力です。詳しく見ていきましょう。

地域密着の不動産会社のメリット

地域密着の会社のメリットは、以下の通りです。

・地域の情報に精通している

地域密着の不動産会社は、限られたエリアで営業を行っています。そのため、「この地域ではどのように宣伝するのが効果的か」「この地域ではどういった物件に需要があるのか」といった情報を豊富に持ち合わせています。

・対応が親身である

地域密着の会社は、大手に比べて親身に対応してもらえる可能性が高いでしょう。

大手の会社は、たとえ一部の支店が赤字になっていてもほかの地域でカバーして黒字にできます。しかし地域密着の小さな会社は、その地域で良い評判を得られなければやっていけません。地域の人に愛されるお客さん思いの会社が長く続く世界だからこそ、親身な対応をしてくれるお店が多い傾向にあります。

地域密着の不動産会社のデメリット

デメリットは、高額な物件の売却には向いていないケースが多い点です。地域密着の会社は大手よりも資金が少なく、営業エリアも限られているため、高額物件を売る上では不利になるケースが多くなってしまいます。とはいえASULANDでは数億円を超える物件の売却にも携わっており、独自ルートでのご満足いただける売却も多数実績があります。地域密着の会社であっても、独自のコネクションやエリア、システムなどによっては、不利とならないこともあるでしょう。

まとめ

大手の不動産会社は全国規模のネットワークがありますが、対応がマニュアル化され融通が利かないこともあります。地域密着の不動産会社は、地域の情報に精通しており、親身に対応してもらえます。

「株式会社ASULAND」では、ただ売却をするだけではなく、売却した資金を基に、不動産投資のご提案もしています。弊社へご来客される半数の方が不動産投資初心者の方です。弊社代表の伊茂治が０からお手伝いさせて頂きます。不動産の購入から、購入後の管理手法、税制面や売却時の出口戦略など、不動産会社での投資物件開発経験や、不動産オーナーとしての経験を基にご説明させて頂きます。また、不動産投資セミナーの講師を務めていた実績もございますので、安心してご来店下さい。

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2024年の4月1日から相続登記の申請が義務化されます。正当な理由なく登記申請をしないでいると、10万円以下の罰則の制裁を受ける可能性もありますので注意しましょう。

当記事では、相続登記や義務化の概要、義務化される日程、手続きの手順、行わないことによる罰則などについて解説します。記事を読むことで、相続登記の義務化についてわかり、安心して対応できるようになるでしょう。

相続登記とは

相続登記とは、自宅やアパートといった不動産を被相続人から相続したときに行う、不動産の名義変更のことです。相続登記を行うことで、第三者に対して建物や土地の所有権を主張できるようになります。手続きは法務局で行います。

相続登記の義務化とは

民法や不動産登記法等の法律が改正された影響で、今までは義務ではなかった相続登記の申請が義務化されました。2021年4月21日に義務化に関する法律が可決成立したため、施行後は相続登記を必ず行う必要があります。

相続登記の義務化はいつから？

相続登記が義務化されるのは、2024年の4月1日から（令和6年4月1日から）です。2021年12月14日の閣議決定によって、法律の施行期日を決める政令が制定されました。

法改正前に相続した不動産にも適用される

義務化は、施行日よりも前に相続が開始されたケースにも適用されるため注意しましょう。相続され、所有権を得たと知った日から3年以内に相続登記を行う必要があります。ただし被相続人の不動産を所有していると認知していない期間については、3年の期間に含まれません。

相続登記の手続きの手順

相続登記の手続きは、不動産の所有地にある法務局で行う必要があります。手続きは、法務局の窓口で行う・郵送で申請する・オンラインで申請する、という3つの手段が選択可能です。

郵送を選択すると、書き間違いなどがあった際に訂正するのが困難となります。またオンラインで行う際には、あらかじめ司法書士などに依頼し、電子証明書などを取得しておく必要があります。よって最も確実性が高く一般的なのは、法務局の窓口で申請する方法だといえるでしょう。

まずは住民票や戸籍謄本、固定資産評価証明書といった必要書類を集め、登記申請書を作成しましょう。そして登録免許税を計算し、納付すれば完了です。

相続登記をしない場合の罰則

正当な理由がなく3年以内に相続登記を行わずにいると、10万円以下の過料が課されるケースがあります。相続人の方は、必ず登記を行うようにしましょう。なお突然過料が課されるのではなく、先に法務局から催告がなされます。

登記官が登記申請を行っていない事実を発見でき次第、まずは相続人に対して登記申請をするよう要求します。それでも登記申請をしなかった場合に、過料通知が行われるという仕組みになる予定です。

ただし申請を行わないことに正当な理由があるのであれば、期間内に申請できなくても過料が課されない可能性が高まります。正当な理由の具体例としては、以下のようなものが挙げられるでしょう。

・相続人が多く、戸籍謄本などを集めるのに時間がかかる

・遺言の有効性が争われている状態にある

・相続人本人が重い病気にかかっており、すぐに対応できない

相続登記をしない場合のデメリット

相続登記を怠った場合の一番のデメリットは、相続人が増え当事者が多くなりすぎることです。遺産分割協議により、適切に相続する所有者を定めた場合、当事者は一般的に１名から４名程度ですが、孫の代まで相続登記を怠ると、共有持分が多くなり、売買をする場合、決定者が誰か分からなくなります。当事者が増える事で、売買に反対する方や連絡が取れなくなる方が増えるので、売れない不動産になります。そうなる前に親族間で早めに話し合いをして、適切な遺産分割協議と相続登記をおこないましょう。

まとめ

相続登記が義務化され、正当な理由なく登記申請をしないでいると、10万円以下の罰則の制裁を受けます。相続不動産を放置すると、管理費の維持コストがかさみ、トラブルにつながる恐れもあります。

不動産相続に関してお悩みの方は、広島地域密着の「株式会社ASULAND」にお気軽にご相談ください。提携している複数の司法書士からお客様にあった先生をご紹介させて頂きます。相続評価をするだけではなく、市況に応じた実勢価格による売却査定、および不動産買取のご提案を致します。不動産相続を相談するにも何から手を付けて良いか分からない方は、まず当社へお問い合わせ下さい。不動産に関する豊富な経験や知識をもって、徹底的にサポートします。

2026年の4月（令和８年４月）までに住所変更登記の申請が義務化されます。不動産所有者は2年以内に変更登記を行わなかった場合、罰則（過料）が科されます。
当記事を通して、住所変更登記や義務化の内容、義務化される日、登記を行わなかったときに科される罰則、手続きの方法などについて確認しましょう。記事を読むことで住所変更登記の義務化に備えられ、安心して登記を行えるようになります。

住所変更登記とは

住所変更登記とは、不動産を所有している登記名義人の名前や住所が変わったときに行う手続きです。現時点では、住所変更登記は義務となっていません。

住所変更登記の義務化とは

住所変更登記は、2021年の4月に行われた不動産登記法の改正の影響で義務化されることとなりました。義務になった理由は、所有者不明土地問題にあります。

近年日本では、「所有者がどこにいるのか不明な土地が増えている」という問題が発生しています。所有者がわからない土地があると、都市開発や復旧、復興を行ったりする上での妨げになってしまうのです。所有者を探し出すのには膨大な手間がかかってしまうため、社会問題となっていました。
住所を変更しても登記しないで良いという状態にしていると、今後も所有者のわからない土地が増えていってしまうでしょう。それを解消し、予防していくために、住所の変更登記が義務となりました。

住所変更登記の義務化はいつから施行される？

住所変更登記の義務化は、2026年の4月（令和８年４月）までに施行されます。なお施行日はまだ具体的に決まっておらず、今後決定される予定です。

住所変更登記の義務化は、経過措置の規定がある点に注意しましょう。経過措置とは、法律が改正されるときに不利益が生まれないようにするための法律です。今回のケースでは、経過措置によって施行日よりも前に住所などが変わっていたケースに対しても登記が義務化されることになります。
施行日前に住所などを変更していた方は、施行日から2年以内に登記を行わねばなりません。対して施行日以降に変更した方は、変更日から2年以内に登記を実施する必要があります。

住所変更登記をしない場合の罰則

義務化されているにもかかわらず住所変更登記を行わないと、罰則を受けることになるため注意しましょう。具体的な罰則としては、5万円以下の過料が科されます。
現在は義務化されていませんが、義務となったあとスムーズに対応できるよう、あらかじめ準備したり知識を蓄えておいたりすることをおすすめします。

住所変更登記の手続き方法

住所変更登記の手続きは、自ら行う方法と、司法書士に依頼する方法があります。自分行うのであれば、まずは「住民票」・「登記簿謄本（登記事項証明書）」・「登記申請書」といった必要書類を用意しましょう。書類が揃ったら、法務局の窓口で申請手続きを実施します。複数回転居をしている場合は、登記簿上の住所から現住所までの繋がりが確認できる「戸籍の附票」が必要となる場合があります。
司法書士に依頼すれば、手間をかけず簡単に済ませられます。ただし料金が発生するため、金銭的負担を抑えたい方は注意が必要です。状況によりますが、３万円前後の費用負担で依頼できます。

まとめ

住所変更登記が義務化されたため、登記を行わなかった場合は罰則（過料）が科されます。登記は自ら行うか、司法書士に代行してもらいましょう。広島地域密着の「株式会社ASULAND」では、不動産売却や投資に関する相談を受けております。
建築会社での豊富な実績を持つ代表が直接対応しているため、安心してお任せいただけるでしょう。お客様のお悩みや心配ごとは、時間をかけてじっくりとお聞きし、解決の糸口を共に探します。住所変更登記などに関する疑問や不安がある方は、お気軽にお問い合わせください。