2023年10月1日より、インボイス制度が導入されます。消費税の制度であり、不動産業界にも大きな影響を及ぼします。インボイス制度でどのような影響があり、どう対策すればよいのか解説していきます。

この記事を読めば、不動産オーナーがインボイス制度においてどう動くべきかがわかります。

インボイス制度とは

インボイス制度とは、2023年10月1日より開始した、消費税の金額を正しく計算するための制度です。インボイス（適格請求書）では、現行の記載項目に加えて適用税率などの記載が必要になります。

インボイス制度が導入されると、買い手（借主）は消費税の仕入税額控除の適用を受けるために、インボイスを発行してもらう必要が出てきます。消費税の仕入税額控除とは、会社の消費税を納税するときに、仕入れにかかった消費税を差し引いて計算制度です。つまりインボイスに対応しないと、買い手（借主）側の事業者は消費税の負担が増えるといえるでしょう。

インボイス制度の影響

インボイス制度において、大家さんと借主にどのような影響があるのでしょうか。それぞれの側面から解説します。

大家さんへの影響

賃貸経営をしているのが住宅であれば影響がありません。なぜなら、マンションやアパートなどの住宅による家賃収入には原則、消費税がかからないためです。

しかし事務所や店舗など事業用としての家賃収入がある場合、大家さんが免税事業者だと借主は賃料にかかる消費税分を控除できなくなり、消費税負担が増えてしまいます。それにより、借主は別のテナントへ引っ越したり家賃の値下げを請求したりすることになり、テナントとしての競争力が下がるという影響が出てしまいます。

借主への影響

借主は、大家さんの場合と同じく、借りている物件が住宅であれば影響はありません。しかし、事業用物件を借りていて消費税を申告・納付している場合、大家さんが免税事業者だと賃料にかかる消費税分を控除できず税負担が増えてしまいます。

インボイス制度の対策

インボイス制度による影響に対して、どのように対策を講じれば良いかを解説します。

大家さんができる対策

大家さんが免税事業者で借主が課税事業者の場合、以下のような対策を取ることをおすすめします。

・課税事業者となり適格請求書発行事業者に登録する
大家さんが免税事業者の場合、「適格請求書発行事業者の登録申請書」を作成、提出することで課税事業者（適格請求書発行事業者）になることができます。大家さんが課税事業者になることで、インボイスを発行できるようになり、借主が仕入税額控除を受けられるため、テナント競争力が高まるといえます。

課税事業者になることでのデメリットは、消費税を納付しなければならないため金銭的負担が増えるということと、消費税の確定申告のための手間が増えることです。メリット・デメリットを考慮した上で選択しましょう。

・適格請求書発行事業者に登録せず、賃料減額などで対応する

適格請求発行事業者に登録しない場合は、賃料減額することでテナントの競争力の低下を防げます。

ただし、借主が仕入税額控除を一切受けられなくなるのは令和11年10月からです。それまでは一定割合の仕入額控除が認められているため、急いで賃料減額はないともいえるでしょう。

・様子を見る

借主が仕入税額控除を一切受けられなくなるのはまだ先のため、それまでは無理に動かずに一旦様子を見ることもひとつの方法です。しかし、何も対策を取らないまま借主に退去されては意味がないので、管理会社に相談をしながら方針を決めると良いでしょう。

借主ができる対策

大家さんが適格請求書発行事業者に登録していれば、借主の消費税負担はこれまでと変わりません。大家さんにインボイスを発行してもらうように依頼しましょう。

一方、大家さんが免税事業者の場合、これまでの仕入額控除ができなくなります。その場合は、大家さんに適格請求書発行事業者への登録をお願いするか、家賃減額の交渉を入れてみましょう。

まとめ

インボイス制度によって、不動産オーナーは収益率が悪化する可能性もあります。適切な対策を講じるようにしましょう。広島の不動産会社である、株式会社ASULANDはインボイス制度への対応を含めた不動産投資に関するお悩みについてもサポートいたします。広島の不動産についてのご相談はぜひ株式会社ASULANDへお越しください。