借地権は地主の承諾があれば、売却できます。借地権付き建物の売却などを考えている方はこの記事を参考にしてください。

借地権は売却できる？

借地権は、地主の承諾を得ることができれば売却が可能です。地主に買い取ってもらったり、不動産仲介会社に依頼したりして、売却するのが一般的です。ただし、借地権に関する不動産取引にはさまざまな制限があります。売却を検討している方は、確認しておきましょう。

そもそも借地権とは

借地権とは、「建物を建てるために土地を借りる権利」のことをいいます。

新築一戸建てを建てる際、もともと所有している土地に家を建てるケースや、土地を購入して建てることもあります。しかし、選択肢のひとつとして土地を借りてその土地に家を建てるというケースもあるのです。その際に取得する「建物を建てるために土地を借りる権利」を「借地権」というのです。

借地権でマイホームを所有するメリットとしては、固定資産税や不動産取得税がかからないことがあげられます。固定資産税は不動産を所有している地主に請求されますし、不動産取得税は購入しない限り課されない税金なのです。

また、借地権は地主が手放したくない土地ということで、好立地のケースが多いです。そのため、借地権付きのマイホームは立地がよく生活環境が良好な土地である場合があります。

一方でデメリットとしては、地代がかかるということです、地主に地代を支払う必要があるため、ランニングコストが高くつきます。

また、借地権は住宅ローンを組みにくいのもデメリットです。住宅ローンを組むためには、金融機関が不動産を担保に取るのですが、借地権の場合は担保評価が低いため融資額が希望額まで届かないことがあります。

借地権の種類

借地権の種類は以下の2つです。

・地上権

・賃借権

それぞれを詳しく解説していきます。

地上権

地上権とは、他人が所有している土地を使用させてもらう権利のことです。民法上では「物権」と呼ばれる強い権利に該当するため、地主の許可を得ずに売却や転貸を行うことができます。

また、地上権を登記簿謄本上に登記すると、抵当権の設定ができるようになります。そのため、賃借権に比べて住宅ローンが組みやすいという特徴があります。

賃借権

賃借権とは、土地の所有者と賃貸借契約を締結し、建物を建てるために土地を借りる権利のことをいいます。民法上では「債権」という弱い権利に該当し、地主の承諾がなければ売却や転貸を行うことができません。

また、賃借権は土地に抵当権を設定することができません。よって、建物にしか抵当権を設定できないため、地上権に比べて住宅ローンが組みにくいといえます。

借地権を売却する方法

借地権を売却するには以下の方法があげられます。

・地主へ売却

・第三者への売却

・等価交換による売却

・底地権とセットで売却

それぞれを詳しく解説します。

・地主へ売却

地主へ建物を売却する方法です。地主からすると建物を買い取ることで完全な所有権となり、売却がしやすくなります。よって、借地権付き建物を所有している人は、まず地主への買取交渉をしてみると良いでしょう。

・第三者への売却

第三者へ借地権を売却する方法があります。借地権を第三者へ売却することで借地権から開放されます。

ただし、借地権を第三者へ売却する際は地主の承諾が必要となります。地主の承諾を得る際、慣習的に「譲渡承諾料」を支払うのが一般的で、借地権価格の10％程度が必要になるため、あらかじめ資金計画をしっかり立てることが重要です。

・等価交換による売却

等価交換による売却とは、地主が所有している底地権と建物を同等分交換し、それぞれが土地と建物を所有している状態にして売却する方法です。この方法を利用することで、借地権が消滅し買い手が付きやすくなります。借地権が消滅した土地は自由に活用できるため、買主は安心して購入できるのです。

・底地とセットで売却

これは、地主が所有している底地権を借地人が購入し、第三者へ売却する方法です。底地権を購入することで借地権が消滅し、完全な所有権となります。所有権の土地は地代が不要で、自由に活用できるため、買い手が付きやすくなります。

注意点としては、地主との交渉や説得が重要になることです。金額などの条件が折り合わなければ、逆に関係が悪化してしまう可能性があるため、慎重に交渉するようにしましょう。

まとめ

借地権を売却する際は、地主への説明や交渉が必要になります。借地権付き建物などでお困りの方は不動産会社への相談がおすすめです。広島エリアの不動産ならぜひ株式会社ASULANDにご相談ください。株式会社ASULANDは地域密着型のサービスが自慢で、個人では難しい地主への交渉もサポートいたします。また、地域のつながりを活かして、あらゆる方法での売却をご提案いたします。