不動産投資は安定した収益を得られる資産形成手段として注目されています。特に広島市は地方都市の中でも経済基盤が安定しており、投資先として魅力的なエリアです。株式会社ASULANDは、広島の不動産売却・投資をサポートする会社として、多くの投資家の方々をサポートしてきました。

この記事では、広島市で不動産投資を検討されている方に向けて、新築物件、中古物件、再建築不可物件のそれぞれのメリット・デメリットを比較し、最適な投資戦略を見つけるためのポイントを解説します。

はじめに：広島市は不動産投資に適している？エリアの特徴と需要動向

広島市は中国地方最大の都市であり、政令指定都市として安定した経済基盤を持っています。国土交通省の不動産情報ライブラリによると、広島市の地価は緩やかな上昇傾向を示しており[出典:国土交通省 不動産情報ライブラリ]、不動産投資の観点からも安定した市場といえます。

広島市の不動産市場の特徴

広島市はコンパクトな都市構造を持ち、市内電車が中心部を循環しているため、徒歩や自転車での移動がしやすい環境です。マツダをはじめとする製造業や、官公庁、大学などの安定した雇用基盤があり、広島県の有効求人倍率は全国平均を上回る水準にあります[出典:広島労働局]。また、平和記念公園や広島城、宮島などの観光資源があり、広島市の観光客数は年間約1,300万人を記録しています[出典:広島市観光統計]。

広島市の賃貸需要

広島市の賃貸需要は主に以下のようなターゲット層から生まれています。

広島大学、広島市立大学、広島修道大学など複数の大学が立地し、学生向け賃貸住宅の需要が安定しています。広島市の学生数は約3万人で、そのうち約70%が賃貸住宅に居住しているとされています。

広島市内の企業や官公庁に勤める単身社会人の需要も多く、中区や南区の中心部ではコンパクトな間取りの物件の空室率は約3～5%と低い水準を維持しています。

広島市で買える投資物件の種類とは？

広島市で投資用に購入できる物件は、大きく分けて「新築物件」「中古物件」「再建築不可物件」の3種類があります。それぞれの特徴を見ていきましょう。

新築物件

新築物件とは、建築後未入居の物件や建築中の物件を指します。広島市の新築物件の平均利回りは4～6%程度で、全国平均と比較してやや高めの傾向があります。

中区や南区の中心部での新築マンション、安佐南区などの郊外部での新築アパートなどが投資物件として人気です。特に市内電車沿線の新築物件は入居率が高く、安定した収益が期待できます。

中古物件

中古物件は価格が新築より安く、広島市内の中古物件の平均利回りは6～8%程度となっています。

広島市内では様々なエリアで中古物件が流通しており、特に中区、東区、南区などでは中古マンションの流通量が多くなっています。大学周辺や市内電車沿線の中古物件は需要が安定しており、投資対象として人気があります。

再建築不可物件

再建築不可物件は価格が安く高利回りが期待できる反面、将来的なリスクを含む特殊な物件です。広島市内の再建築不可物件の平均利回りは10～15%程度と高い水準にあります。

中区や南区の古い市街地、狭小地や接道不良地などで再建築不可物件が見られます。路地奥の物件や、市内電車沿線の古い商店街などに多く存在していますが、将来的な流動性には注意が必要です。

新築物件のメリット・デメリット

メリット

新築物件の最大のメリットは初期費用の予測のしやすさです。新築物件は当面の間大規模な修繕が不要なため、安定した収支計画を立てることができます。広島市の新築投資物件では、初期10年間の修繕費は年間賃料収入の約3～5%程度に抑えられることが一般的です。

また、新耐震基準に適合した建物であり、広島市の新築物件の空室率は平均3～4%と低い水準にあります。特に広島市内の交通利便性の高いエリア（中区・南区など）の新築物件は入居付けがスムーズです。

デメリット

新築物件は初期投資額が大きく、表面利回りは中古物件や再建築不可物件と比較して低くなりがちです。また、新築物件は竣工後数年で中古物件となり、価値が下がる可能性があります。広島市の新築物件は築10年経過時点で約20～25%程度の価格下落が見られます。

中古物件のメリット・デメリット

メリット

中古物件の最大のメリットは、価格の安さと高い利回りです。広島市内の中古物件の実質利回りは新築物件より1～2%程度高い傾向があります。

「オーナーチェンジ物件」（入居者付きの物件）の場合、購入直後から家賃収入が発生するため、キャッシュフローの面で有利です。また、中古物件は価格交渉の余地があり、広島市内の中古物件は売出価格から平均5～10%程度価格交渉の余地があるとされています。

デメリット

中古物件の最大の課題は修繕・老朽化リスクです。中古物件購入時にはホームインスペクション（住宅診断）を実施することが重要で、費用は5～10万円程度ですが、隠れた不具合を事前に発見できるメリットは大きいです。

1981年以前の旧耐震基準で建てられた物件は耐震性に不安があるため、耐震診断（費用:約10～20万円）を実施し、必要に応じて耐震補強（費用:100?300万円程度）を検討すべきです。

再建築不可物件のメリット・デメリット

メリット

再建築不可物件最大のメリットは極めて高い表面利回りです。広島市内の再建築不可物件の表面利回りは平均10～15%と高水準で、場合によっては20%を超える物件も存在します。

再建築不可物件は一般的な物件より大幅に安い価格で購入できるため、少ない資金で投資を始められます。中区や南区の中心部でも、通常の物件価格の30～50%程度の価格で購入できるケースもあります。

デメリット

再建築不可物件の最大のリスクは将来的な価値の低下です。建物が老朽化しても建て替えができないため、資産価値が徐々に低下します。また、金融機関の融資審査が厳しく、広島市内でも再建築不可物件に融資を行う金融機関は限られています（LTVは通常30～50%以下）。

火災リスクも高く、築年数の古い木造建築の火災保険料は通常の2～3倍になることもあります（年間保険料:物件評価額の0.5～1.0%程度）。加えて、広島市は土砂災害警戒区域が多いエリアもあるため、ハザードマップでの確認が欠かせません。

物件タイプ別のシミュレーション比較

広島市内の3つの投資物件タイプについて、実際のデータに基づいたシミュレーションを紹介します。このシミュレーションは、広島市内の実際の取引事例と当社のデータベースから算出した平均値に基づいています。

表面利回りと実質利回りの比較

*空室率:広島県宅地建物取引業協会の地域別・築年数別平均データ参照
**修繕費:築年数と建物構造に応じた長期修繕計画標準データより算出
***管理費:広島市内の管理会社3社の平均管理コスト
****税金:広島市の固定資産税評価額と税率から算出

まとめ

広島市での不動産投資において、新築・中古・再建築不可物件はそれぞれ異なる特性を持っています。最適な選択は投資家の目的や資金力、リスク許容度によって異なります。

新築物件は安心感と管理のしやすさが魅力で、特に広島市内では中区や南区の交通アクセスの良い立地で選ぶことで、安定した需要が期待できます。中古物件はバランスの取れた投資対象として、大学周辺の学生需要が見込めるエリアや、市内電車沿線の利便性の高いエリアが人気です。再建築不可物件は高リスク・高リターンが特徴で、短期間での投資回収を目指す方に適しています。

投資判断の際は、国土交通省の各種統計データや広島県宅地建物取引業協会の市場情報を参考にし、専門家への相談も検討しましょう。また、物件の選定においては国土交通省ハザードマップポータルサイトで災害リスクを確認するなど、立地条件の調査も欠かせません。

株式会社ASULANDは、広島市の不動産売却・投資をサポートする会社として、お客様一人ひとりの投資目的やリスク許容度に合わせた最適な投資物件のご提案と、購入後のサポートを行っています。広島市での不動産投資をお考えの際は、ぜひ当社へご相談ください。