不動産売却時には、いくつかの税金がかかります。きちんと理解しておかないと、想定外の出費になってしまう可能性もあります。不動産売却を検討している方は、不動産売却にかかる税金について理解しておきましょう。

当記事では、不動産売却にかかる税金の種類や譲渡所得税の計算方法、譲渡所得税に関する控除制度などについて解説します。記事を読むことで、発生する税金についてのイメージが湧き、想定外の出費に苦しまされるリスクを低減させられるでしょう。

不動産売却にかかる税金

不動産を売却すると、手続きを行ったときに税金が発生します。不動産売却によって発生する主な税金の種類は、以下の通りです。

・印紙税

・譲渡所得税

・抵当権抹消の登録免許税

以下からはそれぞれの税金の概要について、詳しく解説していきます。

印紙税

印紙税とは、「課税文書」と呼ばれる契約書や受取書などの書面に対して発生する税金のことです。不動産売却における課税文書の代表的なものとしては、不動産の売買契約書や売買代金を受け取った際の領収書などが挙げられるでしょう。課税文書に、契約金額に応じた収入印紙を貼り付けて納めます。

2024年3月31日までの間、不動産売買契約や建築請負契約などの印紙税には、軽減措置が適用されます。例として、契約金額が5千万円を超え1億円以下のものであれば、本来税額が6万円であるところを3万円に軽減してもらえるのです。

この特例については、適宜延長されていますので、しばらくの間は軽減措置が続いた状態になると考えられます。また、売買契約書に貼付する印紙と領収書に貼付する印紙は金額が異なります。下記の表をご覧下さい。

【売買契約書に貼付する印紙税額】 

【領収書に貼付する印紙税額】

譲渡取得税

不動産売却によって獲得した利益に対し発生する所得税や住民税を、まとめて譲渡所得税と呼びます。不動産を売ったことで得た利益は個人の所得となるため、個人事業主の収入などのように所得税や住民税が発生します。

所得税は利益に対して発生するものであるため、利益が出ていなければ支払わなくても問題ありません。例として購入価格よりも安く売却したケースなど、売ったことで損をしたのであれば払う必要がないということになります。

注意すべき点としては、売却する不動産の保有期間が5年未満の場合と5年超の場合では支払う譲渡所得税の金額が異なります。

5年未満の場合は、所得税30%・住民税9%で約40%の税金が利益に対して掛かります。

一方、5年超の場合は、所得税15%・住民全5%で約20％の税金が利益に対して掛かります。

もう少しで5年を超えるという場合は、売却時期を延長して検討された方が良いかもしれません。また、5年超といっても、5年を超えた年の翌年1月1日以降に売却する必要がありますので、ご留意ください。

抵当権抹消の登録免許税

売却する不動産に、銀行等から借入をした抵当権が付いた状態の場合、抹消登記をして売却する必要があります。その際には、抵当権を抹消する為の登録免許税が掛かります。ただ、不動産1つにつき1,000円となっていますので、大きな負担ではありません。それよりは司法書士に支払う報酬額の方が高いです。こちらは、不動産業者に相談の上、親切な価格で抹消登記をしてくれる司法書士を紹介してもらうと良いでしょう。

不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法

不動産売却にかかる譲渡所得税は、以下の計算式を用いて計算可能です。

譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用

譲渡価額とは、売却した金額のことです。取得費とは、不動産の購入にかかった費用を表します。ちなみに建物に関しては、減価償却後の価格が採用されます。譲渡費用とは、不動産を売る上でかかった費用のことです。具体的には、仲介手数料等が挙げられるでしょう。

以上の式を用いて計算した結果、譲渡所得がプラスの値になれば、税金が発生することになります。しかし譲渡所得がマイナスになったのであれば、不動産を売っていたとしても譲渡所得税はかかりません。

たとえば古いマイホームを売却したりすると、購入したときよりも価値が大きく下がっており、譲渡所得がマイナスになるケースは往々にしてあります。この場合、税金を支払う必要はありません。

不動産売却にかかる譲渡所得税についての控除制度

譲渡所得税に関する代表的な控除制度としては、3,000万円特別控除が挙げられるでしょう。当制度は、一定の要件を満たしていれば、譲渡所得から最大で3,000万円の控除を受けられるものです。

自分で住むことを目的とした居住用財産であることが条件であり、賃貸用のマンションやアパート、しばらく住んでいない家、更地などは対象外となります。

まとめ

不動産売却では、印紙税、譲渡所得税などがかかります。特に譲渡所得税は条件によって、税額が大きく異なりますので注意しましょう。

また、よくある疑問として、不動産を売却して利益が出た次の年は本業の住民税が上がるのかという事を気にされる方がおられます。不動産売却で利益が出た場合は「分離課税」といい、本業の給与とは関係なく単体で税金を計算し支払うもので、利益が出たからといって翌年の住民税は上がりませんので、ご安心ください。

不動産売却を検討しており、税金について不安がある方は、「株式会社ASULAND」にお気軽にご相談ください。豊富な実績を持つ代表自らが、不動産に関する徹底的なサポートを行っています。そのため初めての方でも、安心して不動産売却を行いやすくなるでしょう。