「家族信託」は、所有者である親が元気なうちに、信頼できる子どもや親族と契約を結ぶことによって、親に代わり子どもなどが財産を管理できるようにする契約です。子どもは不動産の修繕などだけではなく、売却したり、人に貸したりすることもできます。

ただし、信託契約書に「不動産の処分」の項目があることが条件です。もしこの項目がなかった場合、原則として家族信託した不動産を売却することはできません。売却するためには、信託契約書の内容に「不動産の処分」権限を追加した契約内容に変更する必要があります。

契約内容の変更のためには、子どもだけでなく、親にも関わってもらわなければなりません。このとき、親がすでに意識がない、認知症が悪化しているなどにより判断能力がない場合、契約変更をすることもできなくなってしまいます。そのため、契約書をつくる段階でしっかりと調整しておかなければなりません。また、上記の条件に加えて、不動産登記にも家族信託契約の内容を反映しておく必要があります。

さらなる注意点として、不動産に抵当権がついている場合、売却するためには抵当権を外してもらわなければなりません。そのためには、

• 1.融資銀行へのローンの返済手続き
• 2.返済にともない抵当権を外す手続き

と段階を踏んだ手続きが必要です。

②の手続きについては受託者である子どもが行なえますが、①の融資銀行への返済の手続きについては債務者が行なわなければならないため、債務者が誰であるかを確認しておきます。債務者が親であった場合には、認知症が悪化していた場合に繰り上げ返済の申し込みができないケースもあるため、不動産の売却に支障がでる危険性があります。

なお、家族信託した不動産の売却手順は以下のとおりです。

• 1.不動産の買い手を探すため不動産会社に媒介契約を申し込む
• 2.買い手が見つかったら、売買契約を締結する
• 3.不動産の引き渡しのために、土地の境界線や権利関係などを整理する
• 4.引き渡し当日、買主から売買代金を受領する。同日に不動産の名義を買主に変える登記手続きを行なう（大抵は司法書士に任せることになります）
• 5.4と同時に、不動産を「信託状態」から普通の不動産に戻すため、信託抹消の手続きも行なう
• 6.4で売主である子どもが受け取る売買代金は、子ども名義で新たに開設した信託用の口座に入金してもらい、親の生活費や医療費のために使用する。子ども自身の生活費と一緒にしないようにする

オーナーチェンジとは、現在の賃借人はそのままに、投資用の不動産物件（マンション1棟やマンション1室、戸建て住宅、店舗など）を売却することです。次のオーナー（物件所有者）となる買主は、現在の賃貸借契約や賃借人への敷金の返還義務、毎月の賃料を受け取る権利などを現オーナー（売主様）から引き継ぎます。マンションの所有権や賃貸借契約などの権利の移転はあるものの、入居者に影響がおよぶことはほとんどありません。

なお、賃借人が1世帯もない全室空室状態の物件では、オーナーチェンジとみなされません。

オーナーチェンジを行なうメリットは、以下のとおりです。

【売主様のメリット】

• 現在の賃借人に退居してもらう必要がなく、交渉の手間や立退料が発生しない
• 買主様側に多くのメリットがあり、売却しやすい

【買主様側のメリット】

• 購入後すぐに家賃を回収できる
• 利回りの想定がしやすい
• リフォームやハウスクリーニングなどの初期費用がかからない
• 空室状態の投資用の不動産よりも低い価格で購入できるケースが多い

現在賃借人がいるマンションを売却しようとした際、場合によっては長い交渉期間が必要となり、売主様にとり多くの手間や費用が発生するでしょう。

オーナーチェンジでの不動産売買なら、売主様の負担を軽減しつつ、買主様を募りやすいといえます。

はじめから1社の不動産会社に絞って依頼するのでなく、複数の不動産会社へ査定を依頼するのがおすすめです。

一般的に、各社から提示される査定価格は「3ヵ月〜半年での売却を希望する場合、売出価格はいくらか」といった内容です。もちろん、査定を申し込んだからといって、必ず取引を実行しなければならないわけではありませんのでご安心ください。まずは気軽に、お手持ちの不動産の相場を知るつもりで依頼してみましょう。結果をもとに再度検討したり、プロのアドバイスにより売却計画を練り直すこともできます。

査定後、「売却（仲介）を依頼したい不動産会社」が決定したら、仲介を依頼するための媒介契約を結びます。媒介契約の内容をよく確認し、信頼できる不動産仲介会社と契約を結びましょう。

なお、媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」と3種類あり、それぞれ条件が異なります。自分の希望に合った媒介契約を選ぶようにしましょう。

媒介契約締結後は、不動産会社のサポートを受けながら売却活動を行ないます。広告・宣伝や買主様からの問い合わせ対応など、専門知識が必要な対応については不動産会社が担うケースが一般的です。

売主様は、買主様を集うための広告づくりに協力したり、必要書類や資料を集めたりといった対応が必要です。オーナーチェンジの際は、基本的に物件に入居者がいるため内見の対応はありませんが、一部空室がある場合などは対応が発生することもあります。

買主様にレントロールの情報を確認していただいたうえで、売買契約に向けた交渉を進めます。

レントロールから読み取れるマンションの経営状況や売却の条件に双方が合意できれば、売買契約を締結します。一般的な不動産売却と同様、売買契約成立後は決済と登記手続きを行ない、引き渡しの準備へと進みます。

オーナーチェンジによるマンション売却では、賃貸借契約に基づく権利の引き継ぎが必要ですが、これは所有権の移転登記と同時に引き継がれます。

一般的に、引き渡しの完了後、マンションの入居者へオーナーチェンジがあったことを知らせます。通達は書類で行ない、家賃の振込先や管理会社など「オーナーチェンジによる変更点」を記載します。オーナー名は、旧オーナー（売主様）と新オーナー（買主様）の連名で作成します。

オーナーチェンジによりマンション売却をしたとしても、税制上の扱いは一般的な不動産売却と同じです。売却益があった場合は、売却した翌年の確定申告期間に確定申告を済ませ、税金を納めます。

問題なく納税が済めば、オーナーチェンジによるマンション売却は完了です。

売主様として、「買主様のメリット」を減らさないよう、入居者に契約更新をしてもらえる工夫をするのがポイントです。特に、更新期限が近い入居者の「更新料を無料にする」のは有効です。賃借物件の更新に関する通知は、通常であれば更新期限の1〜3ヵ月前に入居者のもとに届きます。更新料を無料にする旨を早めに伝え、契約更新を促すようにしましょう。

家賃や初期費用（敷金・礼金）が抑えられた物件は、多くの入居希望者に注目され、現入居者からの需要もあります。価格を見直すことで入居率の改善や、早期退居の防止が期待できるでしょう。

ただ、マンション経営の収益となる家賃を低く設定すると、新オーナーとなる買主様のメリットが減少することにつながります。まずは、現在の家賃設定が相場と合っているかを確認し、実際の経営状況と照らし合わせながら金額を見直しましょう。
長年契約内容を変えないままでいると、気付かぬうちに相場とかけ離れた金額設定となっている可能性もあります。

オーナーチェンジでのマンション購入は内見ができないため、買主様は物件の状態を細部まで確認できません。物件の瑕疵（かし）※や賃借契約にまつわるトラブルは買主様にとってリスクとなるため、売主様は、売却理由やこれまでの運用状況を明確に伝えましょう。※隠れた欠陥

特に、以下の情報についてはできるだけ開示しましょう。

• レントロールにない賃貸借契約の詳細な内容
• 過去の賃借人の入居期間
• 家賃の滞納履歴
• トラブル履歴　など

パートナーとなる不動産会社を選ぶときは、マンション売却だけでなく、オーナーチェンジの実績が豊富かどうかを確認するのは大切です。オーナーチェンジによるマンション売却は、一般的なマンション売却に比べて売却の難易度が上がります。

オーナーチェンジ実績の少ない不動産会社に依頼したばかりに、「買主様が見つからない」「売出価格を大幅に見直さなくてはならない」といった状況になることも考えられます。

インスペクションは「建物状況調査」「住宅診断」を指します。建築士の資格をもつ専門の検査員が、第三者的な立場で、目視、動作確認、聞き取りなどにより「住宅の現状の検査」を行ないます。

インスペクションに合格していれば、買主様が安心して購入できるでしょう。

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会では、2017年3月に「土地・住宅に関する消費者アンケート調査」にて、インスペクションの利用効果を公表しています。

それによれば、インスペクションを実施により
「自宅の売却が希望価格で売れた」
「買手が早く見つかり、売却がスムーズにできた」
といった回答が上位を占めています。

インスペクションを実施すると、売買契約書に建物の状況を明記することができるため、建物に関して「契約不適合責任」を負う心配が減ります。つまり、売買後に物件について買主様からクレームが入ること・またその責任を追うことを事前に防げるのです。

インスペクションは、売主様と買主様の双方に安心感を与えます。

瑕疵担保保険に加入するには、インスペクションの合格が前提です。

瑕疵担保責任保険（正式には既存住宅売買瑕疵保険）に加入していれば、物件の売却後に瑕疵（欠陥）が見つかった場合でも、保険機関が売おもに代わって補修費用を負担してくれます。

瑕疵担保責任保険を付保して売却すれば、物件にさらなる付加価値を与えることができ、高く売ることができるというメリットがあるのです。

売主様の負担でインスペクションを行なう場合、以下の流れとなります。